窓先空地の読み解き　特定建築物定期調査　プラスプロエンジ

収益面
○不動産投資と事業収支
○投資コストの分析
○収益ＵＰと支出削減の手法
○事業手法の判定
○租税に関する軽減

東京都建築安全条例　第19条　共同住宅等の居室　施行昭和25年12月7日

一　床面積(下宿については、附室の部分を除く。)を7 ㎡以上とすること。　S25・12・7

（建築基準法第52条第8項第2号に規定する空地に関する東京都取扱基準 H16･3･26　15 都市建市第442号　第4の一、第5の2）

社会面
○不動産の評価
○不動産の証券化
○建物に起因する紛争の予防と解決

共同住宅の住戸若しくは住室の居住の用に供する居室のうち一以上、寄宿舎の寝室又は下宿の宿泊室は、次に定めるところによらなければならない。

物理面
○建物の施工・品質・コスト分析
○建物の維持管理
○建物の法的制限
○建物診断・設備診断
○耐震診断
○省エネ診断
○デュ－デリジェンス
○エンジニアリングレポ－ト

住戸等の床面積の合計	幅員
100 ㎡以下のもの	1.5ｍ
100 ㎡を超え、300 ㎡以下のもの	2ｍ
300 ㎡を超え、500 ㎡以下のもの	3ｍ
500 ㎡を超えるもの	4ｍ
この表において、住戸等の床面積の合計の欄の数値は、耐火建築物にあつては、この表の数値の二倍とする。

空地または空き地（あきち）は、農地や宅地などの利用目的がなく放置された状態にある土地である。特に一般人が自由に使えるような状態になっている土地を指す。漢字表記では「明地、明き地」と表記する場合もある。また、法律用語としては「くうち」と読み、建築物の存在しない広場・公園・緑地・造成地・道路・駐車場などを指す。

１宅地や農地として利用していない土地。あき地。２都市計画で、公園・広場・道路などをいう。また、建築基準法で、建物に占有されていない部分をいう。

その敷地内に政令で定める規模以上の空地(道路に接して有効な部分が政令で定める規模以上であるものに限る。)を有し、かつ、その敷地面積が政令で定める規模以上であること。

2　前項第二号ロの窓を設けた場合は、窓先空地から道路、公園、広場その他これらに類するものまでを幅員2 ｍ以上の屋外通路で避難上有効に連絡させなければならない。ただし、特別避難階段が避難階の廊下その他避難の用に供する部分に通ずる場合は、この限りでない。　S47・7・1

　窓先空地(通路その他の避難上有効な空地又は特別避難階段若しくは地上に通ずる幅員90 ｃｍ以上の専用の屋外階段(次項において｢専用屋外階段｣という。)に避難上有効に連絡する下階の屋上部分で、住戸等の床面積の合計に応じて、次の表に定める幅員以上のものをいう。次項において同じ。)に直接面する窓

避難上有効な器具ではあるが、各住戸に設けることを義務つけているものではない　と解説に有り。しかも数量・設置箇所等の記載が無い、消防法施行令第25条参考　としか以外は解説には無い。

①　通路その他の避難上有効な空地（東京都建築安全条例とその解説　改訂32版ｐ103）

空地の有効性の基準
　　（有効性の基準）第4　一　工作物等の設置により道路からの見通しが妨げられないこと。」
　　（面積の算定）第5　　二　道路に接して有効な部分の面積は、工作物等が存する部分とこれらが存することにより有効性が損なわれる部分の面積は、算入しないものとする。

※　窓先空地の最小空間は要求された幅員を辺とする正方形で最大２住戸まで兼ねられる。

③　地上に通ずる幅員が90cm以上の専用の屋外階段に避難上有効に連絡する下階の屋上部分。

三　避難階以外の階には、避難上有効なバルコニー又は器具等を設けること。　S47・7・1

垂直方向の避難（器具の設置でも可）又は水平方向の隣戸への避難（破壊容易な隔板があって可）のいづれかを満足すれば良い。

3　第1 項第二号ロ及び前項の住戸等の床面積の合計には、次に掲げる部分の床面積は、算入しないものとする。　S63・2・1

一第1 項第一号、第二号イ及び第三号の規定に適合する一以上の居住の用に供する居室を有する共同住宅の住戸又は住室の部分

二第1 項第一号、第二号イ及び第三号の規定に適合する寄宿舎の寝室又は下宿の宿泊室の部分

建物全体の不具合及び劣化を診断、改善策、改善順位の提案、改善費用の算出を行います。